房产继承过程及问题记录

《中华人民共和国继承法》

第二章法定继承

第十五条继承人应当本着互谅互让、和睦团结的精神，协商处理继承问题。遗产分割的时间、办法和份额，由继承人协商确定。协商不成的，可以由人民调解委员会调解或者向人民法院提起诉讼。

根据中华人民共和国继承法，第二章第十五条，继承人应当本着互谅互让、和睦团结的精神，协商处理继承问题。遗产分割的时间、办法和份额，由继承人协商确定。看上去法律是比较有人情味的，继承人协商确定。那是不是家里的几兄弟姐妹商量好，直接就可以过去房产交易中心就可以办理过户了？答案是：绝对不可能的事。

按平时的认知，继承方法有二种：第一种，由当地公证处办理继承权公证。继承人们在进行遗产继承的时候，往往需要办理公证，这样能够避免日后产生纠纷。第二种，由当地公证处办理遗嘱继承公证。

2013年开始时，公证处收费如下：

1、收益额20万元以下的部分按照1.2%收取；

2、超过20万元不满50万元的部分按照1%收取；

3、超过50万元不满500万元的部分按照0.8%收取；

4、超过500万元不满1000万元的部分按照0.5% 收取；

5、超过1000万元的部分按照0.1%收取。

以上二种方式，到房产交易中心都会给予办理。还有第三种法定继承，对相关证明、字据字眼都有比较的严格要求。我就是走第三种路线，法定继承。

我的情况是这样：2017年父亲在生时（母亲已故），几兄弟姐妹到街道办事处（域区府）找了司法所的基层法律服务所（该基层单位是由人民调解委员会组起），签订了析产协议书及见证书。当时，我父亲及5兄弟姐妹都签字盖了手指模，析产协议书大概内容为，4兄弟姐妹放弃继承权，由我继承房产的全部份额。

当时去房产交易中心办理过户时，我父亲还在，母亲不在，所以我父亲部份属于赠予，母亲部分属于继承。按程序，需要交父亲部份赠予个人所得税及土地出让金（因为土地出让金父亲没有缴纳，转手需要补交土地出让金。）咨询后，土地出让金需要补缴9万多元，当过户手续就搁浅了。

2019年元旦时，父亲小脑出血，离我们而去。10月国庆后，请假去办理父亲最后的遗产（房产）。

一、准备相关证明、证据如下：

1、直系亲属关系证明。

写上父亲、母亲、儿子、女儿。（姓名、出生日期、身份证号码、住址。已故的写上姓名、出生日期、死亡日期、生前住址。）

2、爷爷、奶奶的死亡证明。

写上父亲的姓名、身份证号码、原属于哪里的村民、已迁到哪的户口地址。需要写上爷爷奶奶姓名、出生日期及死亡日期，出生日期没有记载的可写出生日期无记载，死亡日期没有记载的可写于19xx年前死亡。死亡日期主要目的为了证明爷爷、奶奶的死亡先于父亲死亡。（可能需要用到村里的族谱及复印件）

3、外公、外婆的死亡证明。

写上母亲的姓名、身份证号码、原属于哪里的村民、已迁到哪的户口地址。需要写上外公外婆姓名、出生日期及死亡日期，出生日期没有记载的可写出生日期无记载，死亡日期没有记载的可写于19xx年前死亡。死亡日期主要目的为了证明外公、外婆的死亡先于母亲死亡。（可能需要用到村里的族谱及复印件）

4、父亲的死亡证明。

火化证（如没有原件，则需要带复印件到民证局殡葬管理股，加盖殡葬管理股公章）；或者带身份证到公安局派出所户籍管理部门注销身份证，并开具注销证明。

5、母亲的死亡证明。

6、析产协议书。

大概内容为：共5兄弟姐妹（身份证号码），4兄弟姐妹放弃继承权，由我继承房产的全部份额。

7、见证书。

析产协议的见证书。

8、房屋所有权证。

9、国有土地使用权证。

所有的关系证明、死亡证明，必须加盖公安局派出所户口专用章才有法律效力，房产交易中心才给予认可。盖章路线：从村里经济合作社，加盖村委经济合作社公章；再到镇村委会，加盖镇村委会公章；再到管辖的公安局派出所，找户籍管理部门，加盖公安局派出所户口专用章。

二、准备了相关证明后过去房产交易中心办证大厅办理时，遇到的过程及问题做下记录：

1、析产协议书。房产交易中心说该协议书，字眼不严谨。因为当时2017年签的，父亲还在，协议书写“析产”是正确的。但现在父亲已故，“析产”字眼不严谨，“析产”应该写为“继承”，按时间顺序来说理应为“继承协议书”更为准确。但根据《继承法》，第二章第十五条，继承权人员明确，相关证明齐备，并有2位人民调解委员会成员做见证人，所以给予办理。

2、先拿相关的证明、证据到房产交易中心咨询。若可受理，则进行下一步，测量宗地图、测绘房屋分布图。到国土测量局做委托申请，需要由继承人填写委托书，委托国土测量局去做测量及测绘。准备相关资料复印件：继承人身份证、国有土地使用权证、房屋所有权证各一份。提交后等待电话，到现场房屋测量测绘。这里分别二批人员，一批测量宗地图的人员，一批测绘房屋分布图的人员。测量完毕后，等待电话通知，出图缴费，拿图。

3、拿完宗地图及房屋分布图后，再回到房产交易中心办证窗口，到税务窗口，填写继承申请书，申请免税证明。准备相关资料复印件：继承人身份证、户口本、国有土地使用权证、房屋所有权证各一份，协议书、见证书、关系证明、死亡证明各一份，宗地图、房屋分布图各一份。填写继承申请书后，等待电话，税务窗口挂勾的房屋评估的机构，需要上门做评估报告。

4、同时，在房产交易中心办证窗口，做查证备案。准备相关资料复印件：继承人身份证、国有土地使用权证、房屋所有权证各一份，协议书、见证书、关系证明、死亡证明各一份。查证1，房屋所有权证是否有抵押之类的。房屋所有权证查证，可在窗口完成。查证2，国有土地使用权证是否有抵押之类的。国有土地使用权证查证，查完后，需要去到国土局档案室拿查证原件，再交回到房产交易中心办证窗口，做查证备案。有二个查证即可完成查证备案。

5、等待评估报告，税务窗口通知缴纳费印花税后，回到税务窗口交报告及缴纳印花税，并开具免税证。

6、拿到免税证后，到房屋所在街道国土局开具继承房产交易申请书。准备相关资料原件：继承人身份证（及复印件）、国有土地使用权证、房屋所有权证、协议书、见证书、关系证明、死亡证明各一份，宗地图、房屋分布图。街道国土局所再到现场测量核对。测量核对后，再次等待电话通知，签字领取交易申请书。（申请书中填写宗地图、房屋分布图中的各种数据。如数据与原房产证及国土证中的数据有出入，人行道、通风行数据有细微的变化，都需要隔壁屋主的签字盖手指模确认。）

7、拿到继承房产交易申请书后，再回房产交易中心办证大厅，交原件。然后，做第二次的查证（只做国有土地使用权证是否有抵押之类的），此次不需要拿查证原件。查证通过后，受理并收取所有原件，并开具受理回执。等待受理审核，出房屋不动产权证，最后带身份证及受理回执领证。

总结：从开具各种证明-办理-受理，没有一年时间是没法办理下来的，还是必须紧紧跟着的那种。期间，不知道动用了多少关系，找了多少人员，跑了多少路。一共有4波人员过去看房屋：国土局测量队、国土局测绘队、税务房产评估机构、街道国土局人员。最后一句：有钱不是万能的，但是没有钱是万万不能的。只有你经历过，才能体会到这句的意思。

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