中国土地市场销售规模状况与投资战略研究报告2022版
中国土地市场销售规模状况与投资战略研究报告2022版
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【修订日期】：2021年11月
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第一章 土地市场基本概述
1.1 土地市场概念阐释
1.1.1 土地市场的定义
1.1.2 土地市场的特点
1.1.3 土地市场的分类
1.2 土地一级开发概述
1.2.1 土地一级开发的定义
1.2.2 土地一级开发的内涵
1.2.3 土地一级开发产生的背景
第二章 2019-2021年中国土地市场宏观环境分析
2.1 经济环境分析
2.1.1 全球经济贸易形势
2.1.2 中国经济缓中企稳
2.1.3 国民收入及消费水平
2.2 社会环境分析
2.2.1 中国城镇化发展水平
2.2.2 中国城镇化建设进程
2.2.3 城镇化中的土地价值
2.3 产业环境分析
2.3.1 房地产业开发投资状况
2.3.2 房地产业销售规模状况
2.3.3 房地产业景气指数状况
第三章 2019-2021年中国土地市场政策环境分析
3.1 我国土地政策回顾
3.1.1 土地政策的总体评价
3.1.2 房地产土地调控综述
3.1.3 土地政策存在的不足
3.2 十八届三中全会土地改革评述
3.2.1 土地政策基调逐渐落定
3.2.2 建立城乡统一建设用地市场
3.2.3 农村土地流转已初显端倪
3.2.4 土地流转面临政策法规瓶颈
3.3 2019-2021年土地政策动向分析
3.3.1 保护耕地政策
3.3.2 节约集约土地政策
3.3.3 土地利用规划计划政策
3.3.4 不动产登记政策
3.3.5 房地产土地供应政策
3.3.6 支持产业发展用地政策
3.4 中国房地产开发土地制度解析
3.4.1 房地产用地仅能来自国有土地
3.4.2 房地产开发者仅有土地使用权
3.4.3 房地产开发土地使用权的获取
3.4.4 土地供应的计划限制
3.4.5 土地使用权出让方式
3.4.6 土地出让金支付期限
3.4.7 既得土地权益并不安全
3.4.8 土地供应制度总体评述
第四章 2019-2021年中国土地市场供需分析
4.1 2019-2021年全国土地市场供需总体情况
4.1.1 批准建设用地
4.1.2 建设用地供应情况
4.1.3 土地出让情况
4.1.4 重点城市土地抵押
4.2 2021年重点监测土地市场供需分析
4.2.1 土地出让收入分析
4.2.2 土地市场供应分析
4.2.3 土地市场需求分析
4.2.4 土地市场特点分析
4.3 2020年重点监测土地市场供需分析
4.3.1 土地出让收入分析
4.3.2 土地市场供应分析
4.3.3 土地市场需求分析
4.3.4 土地市场特点分析
4.4 2021年重点监测土地市场供需分析
4.4.1 土地出让收入分析
4.4.2 土地市场供应分析
4.4.3 土地市场需求分析
4.4.4 土地市场特点分析
第五章 2019-2021年中国土地市场价格分析
5.1 2019-2021年地价指数变动分析
5.1.1 综合地价指数
5.1.2 住宅地价指数
5.1.3 工业地价指数
5.1.4 商服地价指数
5.2 2021年土地市场价格分析
5.2.1 一季度监测城市地价分析
5.2.2 二季度监测城市地价分析
5.2.3 三季度监测城市地价分析
5.2.4 四季度监测城市地价分析
5.3 2020年土地市场价格分析
5.3.1 一季度监测城市地价分析
5.3.2 二季度监测城市地价分析
5.3.3 三季度监测城市地价分析
5.3.4 四季度监测城市地价分析
5.4 2021年土地市场价格分析
5.4.1 一季度监测城市地价分析
5.4.2 二季度监测城市地价分析
第六章 2019-2021年房地产用地市场分析
6.1 2021年房地产用地市场供需情况
6.1.1 房地产用地市场供给分析
6.1.2 房地产用地市场需求分析
6.1.3 房地产用地市场价格分析
6.2 2020年房地产用地市场供需情况
6.2.1 房地产用地市场供给分析
6.2.2 房地产用地市场需求分析
6.2.3 房地产用地市场价格分析
6.3 2021年房地产用地市场供需情况
6.3.1 房地产用地市场供给分析
6.3.2 房地产用地市场需求分析
6.3.3 房地产用地市场价格分析
6.4 2019-2021年重点城市房地产用地市场供需分析
6.4.1 2019-2021年十大城市房地产用地供应分析
6.4.2 2019-2021年十大城市房地产用地成交分析
6.4.3 2019-2021年十大城市房地产用地价格分析
第七章 2019-2021年房地产企业拿地分析
7.1 2021年房企拿地分析
7.1.1 拿地状况分析
7.1.2 房企态势分析
7.1.3 拿地城市分析
7.1.4 拿地类型分析
7.2 2020年房企拿地分析
7.2.1 拿地状况分析
7.2.2 房企态势分析
7.2.3 拿地城市分析
7.2.4 拿地布局分析
7.3 2021年房企拿地分析
7.3.1 拿地状况分析
7.3.2 拿地城市分析
7.3.3 房企态势分析
第八章 2019-2021年一线城市土地市场分析
8.1 北京
8.1.1 土地市场供应分析
8.1.2 土地市场需求分析
8.1.3 土地市场价格分析
8.1.4 土地市场热点分析
8.2 上海
8.2.1 土地市场供应分析
8.2.2 土地市场需求分析
8.2.3 土地市场价格分析
8.2.4 土地市场热点分析
8.3 广州
8.3.1 土地市场供应分析
8.3.2 土地市场需求分析
8.3.3 土地市场价格分析
8.3.4 土地市场热点分析
8.4 深圳
8.4.1 土地市场供应分析
8.4.2 土地市场需求分析
8.4.3 土地市场价格分析
8.4.4 土地市场热点分析
第九章 2019-2021年二三线主要城市土地市场分析
9.1 天津
9.1.1 土地市场供应分析
9.1.2 土地市场需求分析
9.1.3 土地市场价格分析
9.1.4 土地市场热点分析
9.2 南京
9.2.1 土地市场供应分析
9.2.2 土地市场需求分析
9.2.3 土地市场价格分析
9.2.4 土地市场热点分析
9.3 苏州
9.3.1 土地市场供应分析
9.3.2 土地市场需求分析
9.3.3 土地市场价格分析
9.3.4 土地市场热点分析
9.4 杭州
9.4.1 土地市场供应分析
9.4.2 土地市场需求分析
9.4.3 土地市场价格分析
9.4.4 土地市场热点分析
9.5 长沙
9.5.1 土地市场供应分析
9.5.2 土地市场需求分析
9.5.3 土地市场价格分析
9.5.4 土地市场热点分析
9.6 武汉
9.6.1 土地市场供应分析
9.6.2 土地市场需求分析
9.6.3 土地市场价格分析
9.6.4 土地市场热点分析
9.7 成都
9.7.1 土地市场供应分析
9.7.2 土地市场需求分析
9.7.3 土地市场价格分析
9.7.4 土地市场热点分析
9.8 哈尔滨
9.8.1 土地市场供应分析
9.8.2 土地市场需求分析
9.8.3 土地市场价格分析
9.8.4 土地市场热点分析
9.9 大连
9.9.1 土地市场供应分析
9.9.2 土地市场需求分析
9.9.3 土地市场价格分析
9.9.4 土地市场热点分析
9.10 西安
9.10.1 土地市场供应分析
9.10.2 土地市场需求分析
9.10.3 土地市场价格分析
9.10.4 土地市场热点分析
第十章 土地一级开发的运作模式分析
10.1 土地一级开发业务的特性
10.1.1 资金密集
10.1.2 融资困难
10.1.3 需求稳定
10.1.4 过程相对简单
10.1.5 政府主导及市场化运作
10.2 土地一级开发的运作模式分析
10.2.1 一二级联动开发模式
10.2.2 完全政府控制模式
10.2.3 政府和法定机构协作模式
10.2.4 由政府主导的市场化运作模式
10.3 土地一级开发模式实例分析
10.3.1 北京模式
10.3.2 重庆模式
10.3.3 对比分析
10.4 企业参与土地一级开发的动因
10.4.1 重要影响力
10.4.2 拿地新途径
10.4.3 市场弹性大
10.4.4 协调利益关系
第十一章 土地一级开发的盈利模式分析
11.1 土地一级开发的成本分析
11.1.1 土地一级开发成本概述
11.1.2 土地一级开发成本的组成
11.2 土地一级开发盈利模式分析
11.2.1 从一级土地开发本身获利
11.2.2 分享土地增值收益
11.2.3 持有部分公共建筑
11.2.4 为二级拿地铺垫
11.3 企业参与土地一级开发盈利模式分析
11.3.1 企业参与土地一级开发的盈利模式
11.3.2 土地出让金净收益分成的法理分析
11.3.3 利润分配模式的制度化建议
11.4 土地一级开发盈利实现途径分析
11.4.1 共同出资设立项目公司
11.4.2 土地一级开发净收益的分成
11.4.3 土地一级开发保底收益的设置
11.4.4 参与土地规划的设计工作
11.4.5 参与政府的土地“招牌挂”工作
11.4.6 土地一二级市场联动的优势
第十二章 土地一级开发的融资模式分析
12.1 土地一级开发融资模式分析
12.1.1 土地储备机构直接安排融资
12.1.2 一级土地开发主体直接融资
12.1.3 土地开发主体自行安排融资
12.1.4 一级土地开发主体成立项目公司以融资
12.2 参与开发企业的融资模式分析
12.2.1 银行贷款方式融资
12.2.2 信托方式融资
12.2.3 国外私募股权基金融资
12.3 土地一级开发的融资渠道分析
12.3.1 融资渠道
12.3.2 财政资金
12.3.3 金融机构贷款
12.3.4 其他资金
第十三章 土地一级开发的风险及规避分析
13.1 土地一级开发市场化的难点
13.1.1 土地一级市场难以完全剥离
13.1.2 一级开发难度大、成本高
13.1.3 中小开发商缺少机会
13.1.4 一级开发的效果难保证
13.2 土地一级开发的总体风险分析
13.2.1 政策风险
13.2.2 融资风险
13.2.3 政府行为的风险
13.2.4 征地、拆迁工作的风险
13.2.5 市场风险
13.3 政府进行土地一级开发的风险分析
13.3.1 整体资源有限的风险
13.3.2 资金链单一不稳定的风险
13.3.3 资金大额度流动频繁的风险
13.4 企业进行土地一级开发的风险分析
13.4.1 项目背景及政策风险
13.4.2 行政审批风险
13.4.3 收回投资成本风险
13.4.4 其他风险
13.5 土地一级开发的法律风险分析
13.5.1 法律体系不完善
13.5.2 涉及多种法律关系
13.5.3 政府及企业的目的
13.5.4 主要法律风险
13.6 土地一级开发的风险规避分析
13.6.1 风险主要应对策略
13.6.2 投融资风险的防范
13.6.3 政府法律风险防范
13.6.4 企业法律风险防范
第十四章 中国土地市场发展趋势预测
14.1 宏观环境形势预测
1.1.1 国际经济发展趋势分析
1.1.2 中国经济发展趋势分析
1.1.3 中国城镇化的趋势分析
14.2 土地政策趋势预测
14.2.1 土地改革趋势分析
14.2.2 区域化趋势分析
14.2.3 社会化趋势分析
14.2.4 鼓励地方政策创新
14.3 土地市场供需预测
14.3.1 土地市场供应趋势分析
14.3.2 土地市场需求趋势分析
14.3.3 土地市场价格趋势分析
14.3.4 土地市场区域趋势分析
14.4 土地一级开发趋势预测
14.4.1 两级市场分离趋势分析
14.4.2 市场化运作趋势分析
14.4.3 融资需求趋势分析
14.4.4 开发投资趋势分析
附录
附录一：《中华人民共和国土地管理法》
附录二：《中华人民共和国土地管理法实施条例》
附录三：《土地储备管理办法》
附录四：《城市用地分类与规划建设用地标准》
图表目录
图表 2014-2021年世界经济增长趋势
图表 2012-2021年世界货物贸易量增长率趋势
图表 2013-2021年我国国内生产总值同比增长速度
图表 2021年国民经济主要统计数据
图表 2014-2021年我国国内生产总值增长速度（累计同比）
图表 2021年国民经济主要统计数据
图表 2013-2021年我国城镇居民人均可支配收入实际增长速度
图表 2013-2021年我国农村居民人均收入实际增长速度
图表 2014-2021年我国城镇居民人均可支配收入实际增长速度（累计同比）
图表 2014-2021年我国农村居民人均收入实际增长速度
图表 2021年、2021年我国居民消费价格同比上涨情况
图表 2014年-2021年我国居民消费价格涨跌情况（月度同比）
图表 2013年、2021年我国社会消费品零售总额名义增速（月度同比）
图表 2014年-2021年我国社会消费品零售总额分月同比增长速度
图表 2013-2021年全国房地产开发投资增速
图表 2021年东中西部地区房地产开发投资情况
图表 2013-2021年全国房地产开发企业土地购置面积增速
图表 2013-2021年全国房地产开发企业本年到位资金增速
图表 2021年东中西部地区房地产开发投资情况
图表 2014-2021年全国房地产开发企业土地购置面积增速
图表 2014-2021年全国房地产开发企业本年到位资金增速
图表 2013-2021年全国商品房销售面积及销售额增速
图表 2021年东中西部地区房地产销售情况
图表 2021年全国房地产开发和销售情况
图表 2014-2021年全国商品房销售面积及销售额增速
图表 2021年东中西部地区房地产销售情况
图表 2021年全国房地产开发和销售情况
图表 批准建设用地情况
图表 批准建设用地结构
图表 国有建设用地供应情况
图表 国有建设用地供应结构
图表 国有建设用地出让面积及成交价款情况
图表 国有建设用地出让面积及价款情况
图表 84个重点城市净增土地抵押面积和抵押金额
图表 84个重点城市土地抵押情况
图表 全国300个城市土地出让金总额及同比增长率
图表 300城市不同类型土地的出让金
图表 土地出让金排行榜
图表 300个城市不同类型土地供应量
图表 全国300个城市住宅用地月度供应量
图表 全国300个城市商办用地月度供应量
图表 300个城市不同类型土地成交量
图表 全国住宅用地成交面积前20城市
图表 各类城市住宅用地成交面积及同比增长率
图表 各区域住宅用地成交面积及同比增长率
图表 住宅用地出让金前20城市
图表 住宅用地楼面地价前20城市
图表 各类城市住宅用地溢价率及成交楼面均价同比增长率
图表 各区域住宅用地溢价率及成交楼面均价同比增长率
图表 全国住宅用地总价排行
图表 全国住宅用地单价排行
图表 40个城市供应土地占地面积及同比增速
图表 一、二、三线城市土地供应面积及同比增速
图表 40个城市成交土地占地面积及同比增速
图表 40个城市土地成交供应面积比
图表 一、二、三线城市土地成交面积及同比增速
图表 全国重点监测城市平均综合地价指数
图表 全国重点监测城市住宅地价指数
图表 全国重点监测城市工业地价指数
图表 全国重点监测城市商服地价指数
图表 全国重点监测城市综合地价定基指数
图表 全国重点监测城市综合地价同比指数
图表 全国重点监测城市商服地价定基指数
图表 全国重点监测城市商服地价同比指数
图表 全国重点监测城市住宅地价定基指数
图表 全国重点监测城市住宅地价同比指数
图表 全国重点监测城市工业地价定基指数
图表 全国重点监测城市工业地价同比指数
图表 全国主要城市分用途地价环比增长率曲线图
图表 重点城市分用途平均地价指数
图表 全国主要监测城市分季度土地供应量变化情况
图表 主要监测城市分用途建设用地供应同比增长率曲线图
图表 全国主要城市分用途地价同比增长率曲线图
图表 重点城市分用途平均地价指数
图表 三大重点区域地价水平
图表 东中西部地区重点城市地价水平
图表 东中西部地区重点城市综合地价增长率
图表 全国主要城市分用途地价水平
图表 70个大中城市中商品住宅销售价格和105个城市中住宅用地价格持平及下降城市数量统计情况
图表 上报异常交易地块分月统计图
图表 第三、全国主要城市分用途地价水平
图表 70个大中城市中商品住宅销售价格和105个城市中住宅用地价格环比持平及下降城市数量统计情况
图表 异常交易地块成交上报宗数和月均溢价率统计情况
图表 2013年、2021年全国主要城市分用途地价水平
图表 2009-2021年全国主要城市分用途地价环比增长率曲线图
图表 2009-2021年全国主要城市分用途地价同比增长率曲线图
图表 2000-2021年重点城市分用途地价指数
图表 2009-2021年重点城市综合地价环比、同比增长率曲线图
图表 2021年三大重点区域地价水平
图表 2021年三大重点区域综合地价增长率
图表 2010-2021年三大重点监测区域商服地价季度环比增长率
图表 2010-2021年三大重点监测区域住宅地价季度环比增长率
图表 2010-2021年三大重点监测区域工业地价季度环比增长率
图表 2010-2021年三大重点监测区域商服地价季度同比增长率
图表 2010-2021年三大重点监测区域住宅地价季度同比增长率
图表 2010-2021年三大重点监测区域工业地价季度同比增长率
图表 2010-2021年70个大中城市中新建住宅销售价格和105个城市住宅用地价格环比上涨城市数量统计情况
图表 2013-2021年异常交易地块成交上报宗数和月均溢价率统计情况
图表 2021年全国主要城市分用途地价水平
图表 2010-2021年全国主要城市分用途地价环比增长率曲线图
图表 2010-2021年全国主要城市分用途地价同比增长率曲线图
图表 2001-2021年重点城市分用途地价指数
图表 2010-2021年重点城市综合地价环比、同比增长率曲线图
图表 2021年三大重点区域地价水平
图表 2021年三大重点区域综合地价增长率
图表 2011-2021年三大重点监测区域商服地价季度环比增长率
图表 2011-2021年三大重点监测区域住宅地价季度环比增长率
图表 2011-2021年三大重点监测区域工业地价季度环比增长率
图表 2011-2021年三大重点监测区域商服地价季度同比增长率
图表 2011-2021年三大重点监测区域住宅地价季度同比增长率
图表 2011-2021年三大重点监测区域工业地价季度同比增长率
图表 2021年东中西部地区重点城市地价水平
图表 2021年东中西部地区重点城市综合地价增长率
图表 2011-2021年70个大中城市中新建住宅销售价格和105个城市住宅用地价格环比上涨的城市数量统计情况
图表 2014-2021年异常交易地块成交上报宗数和月均溢价率统计情况
图表 房地产土地购置面积及同比增速
图表 土地价格环比增速
图表 主要城市土地出让金及同比增速
图表 2013-2017房地产开发土地购置面积及同比增速
图表 2013-2017全国主要监测城市土地价格环比增速
图表 2014-2021年房地产开发土地购置面积及同比增速
图表 2014-2021年全国主要监测城市土地价格环比增速
图表 十大城市住宅用地累计供应情况
图表 十大城市住宅用地累计成交情况
图表 十大城市住宅用地溢价水平变化情况
图表 全国房企拿地金额排名
图表 招商地产集团与地方政府签署战略合作协议情况
图表 部分外资企业的拿地情况
图表 日本房地产价格指数
图表 中国房地产指数
图表 十家代表性企业拿地情况
图表 代表房企一二线城市拿地面积、金额情况
图表 代表房企一二线城市拿地面积、金额所占比重
图表 代表房企在全国投资吸引力前20名城市拿地情况
图表 代表企业主要拿地城市
图表 部分合作拿地案例
图表 北京公开出让土地面积对比
图表 北京市住宅用地成交情况
图表 北京市住宅用地成交区域情况
图表 北京土地市场品牌房企拿地情况
图表 北京市住宅用地成交情况
图表 各月北京公开出让土地面积走势
图表 北京土地市场品牌企业年度拿地情况
图表 上海土地供应情况
图表 上海土地每月供应情况
图表 上海各区域土地供应情况
图表 上海住宅地块成交溢价率走势
图表 广州十区住宅及商服用地出让
图表 广州居住及商服用地成交分布（按宗数）
图表 广州居住及商服用地成交分布（按宗数）
图表 深圳原集体土地入市收益分配方式
图表 天津土地成交情况
图表 天津土地用途结构
图表 天津土地月度成交走势
图表 天津土地成交区域分布
图表 天津住宅用地成交总价排行榜
图表 天津住宅用地成交楼面价排行榜
图表 南京土地出让量走势
图表 南京土地出让走势
图表 南京土地成交面积及幅数走势图
图表 南京土地成交总金额走势图
图表 2011-2021年南京土地市场成交情况
图表 2021年南京土地成交用途情况
图表 2021年南京各板块土地成交分布情况
图表 2021年苏州土地市场成交概览
图表 2021年苏州土地成交同比分析
图表 2021年苏州不同类型土地出让面积占比
图表 2021年苏州不同类型土地出让金额占比
图表 2021年苏州月度土地出让走势
图表 2021年苏州各区域土地成交分布
图表 2021年苏州各区域年度土地出让明细
图表 杭州土地市场成交走势
图表 武汉市土地成交面积走势图
图表 武汉市各片区土地面积占比
图表 武汉市土地出让情况
图表 武汉市土地成交面积及增幅走势图
图表 武汉市土地成交量价月度走势图
图表 武汉市土地累计成交面积同比
图表 武汉市土地累计成交金额同比
图表 成都市主城区商品住宅供需走势
图表 成都市成都市主城区住宅及商业用地供需走势
图表 成都市主城区各方位区域市场住宅用地供需
图表 成都市各方位区域市场成交量对比
图表 成都市主城区各环域区域市场住宅用地供需
图表 成都市主城区住宅用地成交均价月度走势
图表 成都市成交住宅用地地块规模对比
图表 成都市成交住宅用地出让方式对比
图表 成都市商业类用地供需对比
图表 成都市商业类用地环域供需对比
图表 成都市主城区商业类用地成交均价月度走势
图表 成都市出让商业用地规模对比
图表 成都市成交商业用地出让方式对比
图表 成都市主城区各区域住宅用地可开发量对比
图表 成都市主城区各区域住宅用地楼面均价对比
图表 成都市主城区各区域商业用地可开发量对比
图表 成都市近郊土地供需情况
图表 成都市郊区土地拍卖楼面地价TOP10
图表 成都市近郊县区土地供需宗数及成交量
图表 成都市郊区县月度土地供需
图表 成都市主城区商住用地成交情况明细表
图表 成都市主城区土地溢价情况明细表
图表 成都市外来开发商拿地比例（主城区、按亩数计）
图表 部分房企成都（主城区）存量情况
图表 哈尔滨土地供应结构分析
图表 哈尔滨经营性用地供应情况
图表 哈尔滨各区域土地供应对比
图表 哈尔滨各区域经营性用地供应情况
图表 哈尔滨出让商住地块规模对比图
图表 哈尔滨商、住地块（含商住地块）容积率分析
图表 2021年哈尔滨土地成交走势
图表 2021年哈尔滨各类土地供应占比
图表 2021年哈尔滨土地供应月度走势
图表 大连土地楼面总价TOP10
图表 大连土地楼面单价TOP10
图表 西安土地挂牌、成交面积走势
图表 2021年品牌房企西安拿地区域占比
图表 2021年西安（市本级）各个区域土地成交面积与金额
图表 2021年西安土地（市本级）成交面积走势
图表 北京市土地一级开发流程图
图表 重庆市土地一级开发流程图
图表 重庆市土地一级开发方式
图表 两种土地一级开发模式的比较
图表 土地一级开发融资模式一流程图
图表 土地一级开发融资模式二流程图
图表 土地一级开发融资模式三流程图
图表 土地一级开发融资模式四流程图
图表 城乡用地分类中英文对照表
图表 城市建设用地分类中英文对照表
图表 城乡用地分类和代码
图表 城乡用地分类和代码续表
图表 城市建设用地分类和代码
图表 城市建设用地分类和代码续表一
图表 城市建设用地分类和代码续表二
图表 城市建设用地分类和代码续表三
图表 除首都以外的现有城市规划人均城市建设用地指标（m2/人）
图表 人均居住用地面积指标（m2/人）
图表 规划建设用地结构
图表 城乡用地汇总表
图表 城市建设用地平衡表
图表 中国建筑气候区划图
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