作者 | 挖数

来源 | 挖数（公众号id：washu66）

香港位于广东深圳的南边，面积是1106平方公里，比中国的四大一线城市都小。

不仅面积小，其人口密度也大，香港每平方公里的人口数比四大一线城市都多。

看起来好像跟深圳差不多，实际大不相同。

香港境内山多平地少，是一座受到海水淹没的多山地体，如果计算建设用地面积的话，香港仅有19%的面积可以开发，而这个比例深圳是50%。

因此换算成实际可建设面积的话，香港是35595人/平方公里，深圳是13046人/平方公里，这个差距就拉开了。

香港分3个区，分别是香港岛、九龙和新界。

再拆分成小的区域：

香港岛：中西区、东区、南区、湾仔区；

九龙：九龙城区、深水埗区、油尖旺区、黄大仙区、观塘区；

新界：北区、西贡区、沙田区、大埔区、离岛区、葵青区、荃湾区、屯门区、元朗区。

其中香港岛的中西区是整个香港的中央商务区（CBD），是最多商业办公楼和娱乐场所聚集的地方，中环就位于该区。

查询地产公司的数据，以中西区的 上环/中环/金钟 这一带为例，在售的二手房中最贵的一套是

总价2.2亿港币，香港的房子是以尺为单位，1尺大约等于0.093平方米，这里的1702尺换算成平方米的话是158平方米，一平方米是139万港币，也就是122万人民币。

这套是可以望见维多利亚港的，是真正港人口中的“千尺豪宅”。

当然这种上亿的房子属于稀缺物种，该区域更多的房子总价在500-2500万港币之间。

看了一下500-600万港币这一区间房子的实用面积，都在30平方米以下。

在该区域随机选取5套房子，取他们的均价，大概在21万人民币/平方米左右。（这里取的建筑面积）

用以上方式计算整个香港岛的房子均价：

九龙的均价是：

新界的均价是：

以上数据可以看出，香港的房子真的很贵，最贵的尖沙咀一平方米要22万人民币，最便宜的离岛区也要9.4万人民币。

贵不贵跟深圳对比一下就知道，深圳福田和南山的房子大概在6-15万/平方米，比较远的宝安区的沙井在4-6万/平方米，这样看香港房价大约是深圳的2倍。

按照香港2018年17500元港币的月工资中位数，普通人要不吃不喝29年才能买得起一套总价600万港币，实用面积在30平方米以下的房子。

通过地产公司的城市指数可以看到，香港的房价从2004年开始一路飙涨

众观历史，整个香港的楼市大概经历了 7轮 上涨。

第1轮上涨：1945-1950年

战争期间，国内很多中产阶级、资产家带着家属纷纷涌入香港，短短三四年间，香港的人口从50万暴涨到200万。

很多房屋在战争中受损，香港住房问题出现从未有过的紧张，稀缺的住房带动了房价的急剧上涨。

第2轮上涨：1953-1958年

1953年，香港得益于港口的地域优势，经济开始复苏，一些企业家比如霍英东等创造了“分层出售”和“分期付款”这一史无前例的销售模式，将房屋买卖的主体由之前大公司整栋购买，变成个人分层分户购买。

从此房屋交易量暴增，“炒楼花”一词第一次出现在香港人的视线。

第3轮上涨：1960-1965年

这一时期，亚洲地区快速发展，香港作为“四小龙”之首，工业化快速推进，国际资本纷纷涌入香港，香港进入制造业的黄金时期。

随之而来的是楼市再次繁荣，地价房价齐上涨。

第4轮上涨：1968-1973年

1968年，在政府主导下，香港产业结构开始转型，由制造业转向金融和商贸业，GDP快速增长，每年都超过10%，被称为香港奇迹。

以李嘉诚为代表的制造业巨头纷纷转型房地产，长江实业、新鸿基、新世界等地产公司开始跑马圈地，大量热钱快速流入香港，不仅楼市狂飙，股市也从200多点一路上涨到最高的1774点。

第5轮上涨：1976-1981年

这一时期，香港实行了一系列优惠政策，比如资金自由往来、税费减免等，一大批国际金融机构和世界500强公司纷纷进驻，现代金融中心的定位也被首次提出，同时期香港的人口也突破了500万。

长江实业、新鸿基、新世界地产等巨头纷纷上市，李嘉诚、郑裕彤等成为了身家上百亿的富豪，楼市也在各种造富神话中进一步上升。

第6轮上涨：1985-1997年

这个时期，港币随着美元贬值，银行利率大幅降低，楼市被极大地刺激起来，加上很多香港人预期回归后大陆的富人会涌入香港，到时房价会被托上天，不买房就是傻子。

于是10年间香港房价涨幅超过6倍，基本每个月都涨10%，大家都无心工作，心思都在房子上，每天见面聊的最多的是谁家物业这个月又涨多少，谁谁通过炒楼赚了千万身家。

第7轮上涨：2004年至今

这段时期，香港停止了廉价房屋计划，并逐年压缩商品房的土地供应，与稀少的供应端相比，香港本地居民突破750万，需求端越来越旺盛。

随着2006年香港推出优才入境计划，吸引外地人来港定居，大陆的各路科技新贵、私企老板、体育明星、演员艺人等纷纷涌入香港购置物业，推动了楼市的新一轮上涨。

香港楼市的每一次上涨都伴随着下跌，但大趋势还是一直往上的，房价如此高企，出现劏房、棺材房、笼屋之类的也就见怪不怪了。

（*本文仅代表作者观点，转载请联系原作者）

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