2020年中国高端物业在管面积、市场规模发展现状及高端物业竞争格局分析[图]
一、高端物业管理概述
高端物业管理是指物管企业为业主提供高端服务的经营活动。目前业内对于高端物业并无统一认识，但通常来说，高端物业管理在为消费者提供常规性基础管理，如保洁、保安、保修、保绿和客户服务外，还要解决消费者深层次、个性化的服务需求，如为高端物业业主、使用人增添虚拟商务社区服务、物业中介业务服务、物业文化休闲服务、物业钟点商务服务等业户需要的延伸服务产品。
高端物业管理业务范围
资料来源：智研咨询整理
从概念角度看，高端物业管理应该包括的要素有高端物业、高端居住人群、个性化服务、管家式服务模式、高素质服务人员等；具有小众化、个性化、高技术含量、高标准、高品质等特征。
二、国外高端物业管理市场发展分析
国外物业管理最早可追溯自19世纪60年代的英国，名叫Octavia Hill的女士为她的物业制定了一套管理方法，这让Hill获益匪浅，客户也非常满意，这被认为是现代"物业管理"的起源。1908年，由芝加哥大厦所有者兼经理乔治·A·霍尔特（George A. Holt）组织的芝加哥建筑物管理人员组织召开了第一次全国会议，宣布世界上第一个专业物业管理行业组织的诞生。物业管理公司有些是房地产开发公司专门设立的，有些是从房地产公司完全转型过来的，有的实行“多元化经营”，将触角伸向房地产开发经营。
随着经济的快速发展和人民生活水平的不断提高，人们对生活的要求越来越高，一种与传统的、普通的物业服务区分开来的高端物业服务应运而生。高端物业服务一般由实力雄厚的物业管理品牌公司提供，以满足高端业主的高品质生活方式需求。数据显示，2014年全球高端物业管理市场规模721.7亿美元，2020年市场规模增长至1119.4亿美元。
2014-2020年全球高端物业管理市场规模
资料来源：智研咨询整理
三、中国高端物业管理市场容量
1、中国高端物业管理在管面积
经过几十年的发展历程，中国物业管理已步入高端物业服务时代。早在2003年，在北京、上海、广州等地高端物业服务领域取得丰硕成果的保利公司，率先在中国物业管理行业《现代物业》和《中国物业管理》两大期刊上提出了高端物业的概念。2005年，上海保利物业酒店管理有限公司与第一太平戴维斯（中国）有限公司签订合同，成立上海保利第一太平戴维斯物业管理有限公司，这是中国第一家高端物业服务的合资企业，此次合作也成为中国物业管理发展的一个里程碑。
数据显示，2020年全国物业管理面积达到了355.78亿平方米，较上年增长3.07%。其中，住宅物业管理面积306.53亿平方米，商务物业管理面积40.54亿平方米，公共及其他物业管理面积40.54亿平方米。
2014-2020年全国物业管理面积情况
资料来源：智研咨询整理
高端物业在我国物业管理中的地位逐步提升，我国高端物业管理面积从2014年11.36亿平方米提升至2020年20.42亿平方米，在总物业管理面积的比重从2014年4.08%提升至2020年5.74%。
2014-2020年中国高端物业管理面积及占比情况
资料来源：智研咨询整理
从业务形态来看，高端物业的客户以住宅用户为主，2020年管理面积18.21亿平方米；其次是商业物业，包括酒店、商场、办公楼等，管理面积1.49亿平方米；公共建筑客户较小，管理面积0.72亿平方米。
2014-2020年中国高端物业细分管理面积
资料来源：智研咨询整理
2、中国高端物业管理市场规模
值得注意的是，由于人力成本的提升，以及高端物业的服务优化，我国高端物业管理费用也呈现出明显的上升态势，行业市场规模高速增长，2020年达到了1254.7亿元，2014-2020年均复合增速12.66%。
2014-2020年中国高端物业市场规模
资料来源：智研咨询整理
2020年中国高端物业管理细分市场规模中，住宅物业规模909.4亿元，占比72.5%；商务物业规模307.4亿元，占比24.5%；公共及其他规模37.9亿元，占3.0%。
2020年中国高端物业管理细分行业集中度
资料来源：智研咨询整理
四、物业管理企业市场竞争格局分析
根据中物研协的数据，500强物业服务企业业务分布广泛，2020年度管理区域遍布全国72个城市。在管理项目城市分布方面，500强企业一线城市住宅物业服务项目为7070个，占比15.70%，二线城市19108个，占42.43%，三四线城市41.24%，海外项目280个，占比0.62%。与2019年相比，三四线城市的项目比重上升2.23个百分点。
2020年度500强企业住宅物业管理项目城市分布
资料来源：中物研协
从服务面积看，500强企业一线城市住宅物业服务面积9.45亿平方米，占比10.84%；二线城市38.46亿平方米，占44.15%；三四线城市38.83亿平方米，占44.57%；海外项目管理面积为3900万平方米，占0.44%。
2020年度500强企业住宅物业管理面积各城市分级分布
资料来源：中物研协
从城市群分布来看，2020年500强物业企业管理主要集中在长三角、粤港澳及长江中游城市群，管理面积合计占全国一半以上。
2020年度500强企业住宅物业管理面积城市群分布
资料来源：中物研协
目前，我国的物业管理市场还是以中低端物业为主，高端物业管理为辅的竞争格局。就当前竞争态势来看，传统的中低端物业管理服务供给过多，服务模式缺乏创新，同质化较为严重，价格不断被压低，竞争非常激烈；相比于劳动密集型的中低端物业管理服务，以技术和人才为特点的高端物业管理服务有更多的附加值提升空间，通过智能化和人性化的服务让消费者体验升级的同时也增加了消费者的价格接受度。
2019-2021年H1部分涉足高端物业的企业总营收
资料来源：公司财报、智研咨询整理
五、中国高端物业管理行业渠道及营销策略分析
高端物业管理在营销过程中应该开展多元化的营销渠道，在传统的房地产物业管理的基础上，运用科技，适应时代潮流，不断拓展其营销渠道类型，为客户提供全方位且细致的物业服务。
各类渠道对高端物业管理行业的影响
资料来源：智研咨询整理
国内经济的增长和资本市场的繁荣造就了大笔财富和高收入人群，高端住宅因其稀缺性、独特性和可用性而成为高端人群投资的首选，使得高端住宅的需求日益增加。高端住房面临的消费群体是社会财富金字塔顶的一群人，他们不仅拥有令人羡慕的财富，还形成了高端人士独特的消费习惯。高端住宅及物业在实质性产品、形式产品和附加产品等方面，都要仔细研究消费者的消费特征。要采取针对性精准的营销策略，从产品、价格、促销、渠道四个方面实施高端物业市场的营销策略。只有这样，高端物业作为物业品类的金字塔顶产品，才能满足社会上富人的特殊需求，同时获得比普通物业更大的商业利润。
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