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实务中经常有业主以并非前期物业服务合同的当事人为由进行抗辩。那么，前期物业服务合同对业主有约束力吗？

【案例】

说明：本案例只描述与主题有关的内容，其他内容予以省略。

案情简介

2007年5月8日，刘某分别取得南京市鼓楼区某小区房屋，房屋建筑面积分别为200.02平方米、172.35平方米。

房屋的开发商南京某房地产开发有限公司与某物业公司签订了《前期物业管理合同》，合同约定：物业管理区域物业服务收费选择包干制，A幢1-28层服务费标准为每月5元每平方米，物业管理区域内共用设施设备运行发生的电费，另行独立计算，由相应使用的业主分摊，业主违反合同约定，未能按时如数地交纳物业服务费和公共能耗费的，按每日千分之一的标准支付违约金。

刘某自2013年起未再向物业公司缴纳过物业服务费和公共能耗费。

物业公司向法院提起诉讼，要求刘某支付2013年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费和公共能耗费，并支付违约金。

法院认为

建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。

本案物业公司与建设单位签订了前期物业服务合同，物业公司有权依据前期物业服务合同向刘某收取物业服务费和公共能耗费。由于刘某没有按约支付物业服务费，违反了合同约定，应向物业公司支付违约金。

【分析】

一、什么是前期物业服务合同？

物业服务合同主要分为两类，即前期物业服务合同和普通物业服务合同。

根据相关法律的规定，前期物业服务合同是指在物业服务区域内的业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位与物业服务企业签订的合同，这种合同具有过渡性质；普通物业服务合同，是指业主委员会根据业主大会的授权与业主大会选定的物业服务企业签订的合同。

从以上概念可以看出，以业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同生效的时间为临介点，之前的为前期物业服务合同，之后的为普通物业服务合同。

两种合同的区别如下：

二、前期物业服务合同对业主具有约束力吗？

《物业管理条例》第二十一条规定，“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”。

从该条规定可以看出，前期物业服务合同的签订主体是建设单位和其选聘的物业服务企业，并不是业主。

根据合同相对性原则，合同的效力范围仅限于合同当事人之间，合同当事人一方只能向合同的另一方当事人基于合同提出请求，而不能向与其无合同关系的第三人提出合同上的请求。具体表现为：合同主体的相对性、合同内容的相对性、合同责任的相对性。

既然业主并不是前期物业服务合同的相对方，那为什么又对业主有约束力呢？

在物业建成初期，业主并未入住、入住比例较小或其他种种原因等，达不到成产业主大会的条件，而这个状态可能持续很长时间，在这么长的时间之内，物业的设施设备、环境卫生、安全保卫等基础物业工作不可或缺。基于物业管理的实现需要，在成立业主大会之前，必须要有物业服务企业对物业进行维护。

为此，对前期物业管理进行了法律设计，就有了《物业管理条例》第二十一条的规定。虽然业主不是前期物业服务合同的相对方，但基于前期物业管理的需要，为解决合同相对性的问题，在法律规定上进行了考虑，《物业管理条例》第二十五条规定，“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容”。

本条规定解决了前期物业服务合同的权利义务不能约束物业服务企业与业主的问题。这样业主的物业买卖合同就包括了前期物业服务合同的内容，包含了业主与建设单位选聘的物业企业之间具有相应的合意，解决了合同相对性的问题。

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条对此也作了明确规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。

实务中，还有另一种情形，买受人将物业再次出卖给他人（二手物业买卖），而他们双方签订的买卖合同并不包含前期物业服务的内容。这时，前期物业服务合同能否约束后来的买受人？

我们认为同样可以，虽然二手物业买卖的双方当事人签订的合同中不包含前期物业服务的内容，但事实上物业的转让，也包含对物业管理维护权限的转让，是合同权利的概括承受。而且从事实物业服务的角度，业主也应该受到相应的约束，享有权利就要承担义务。

这在一些地方高院的意见中也有所规定，比如《江苏省高级人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件若干问题的意见》第三条规定，“业主将其物业转让后，物业服务合同自受让人占有、使用该物业时始，对受让人和物业服务人具有约束力。”

综上，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。