当债务危机遇上限贷放松房价投资价值大不如前

地产金融投资者报[微博]2014-09-28 06:36

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日前，房地产市场涌动着两股胶着的力量：一边是投资者和买房者惨遭开发商跑路屠杀，将行业信任危机推至前所未有的高点；一边是首套房认定标准将放松的传闻，鼓励买房者杠杆入市。未来楼市将如何演绎？

债务危机PK限贷放松

作为资金密集型行业，资金被视为房地产行业跳动的心脏。正是源源不断的信贷供给，将房地产行业演变成博傻游戏。日前，陷入楼市危机的河北邯郸市就是一个典型的案例。据媒体报道，当地民间借贷利率普遍高达20%~30%，所涉金额高达93亿元，且邯郸1/10家庭卷入其中。

目前，面临最大的难题在于高杠杆可能吹破债务危机，进而演变成房地产行业信任危机，信任危机又强化了债务危机垮台速度。

不过，与房地产市场出现债务危机打压楼市相对的是，各地信贷松动的迹象则在推高房价上涨预期。

从目前来看，取消限购政策已逐渐退出，但其作用却难以扭转房价下跌的颓势。这让地方政府寻求更大的救市尺码,也就是动用最后的武器，要求银行放松信贷。

有传闻称“首套房认定标准将放松”，“四大行将发布政策，只要房贷余额还清都算首套房”。假定政策得以坐实，这无异于鼓励全民通过信贷杠杆炒房。

房价投资价值大不如前

那么，在目前债务危机和信贷放松这两股相反的力量作用之下，房价将何去何从？

从房企融资成本而言，邯郸房企演绎的民间借贷高利率触发的楼市危机，尚难以断定成全国普遍现象。因为当地龙头金世纪、卓峰都不属于全国知名企业。判断全国房企真实融资成本，或许上市房企的财务数据更有标杆意义。

今年以来，上市房企融资成本出现较大的分化：上市大型房企以及央企和国企的融资成本相对较低，而中小型民营上市房企的融资成本则高得惊人。例如，荣丰控股今年2月份到期的一笔长期借款的利率高达16%；而北京城建3年期的两笔贷款利率不足7%。又例如，万科3月发行的8亿美元5年期定息债券，利率仅为2.755%；而恒盛地产发行的一笔5年期2.5亿美元票据，利率则高达13.25%。这也意味着高利率不能一概而论，大型房企相对稳健的状态可能不会令全国出现楼市债务危机。

从首套房认定标准将放松传闻来看，政策的合理性在于避免更大的债务违约和房地产硬着陆拖累宏观经济。不过，房地产拖累宏观层面的失速行为，完全可以予以降息降准来覆盖。预计，下一步出现大规模利率优惠或者限贷放松的可能性并不大。因此，这对楼市拉动作用也有限。

未来决定楼市走向的根本性因素还是在于价格预期。究竟现在的房价有没有到达天花板？来自央行调查数据显示，目前59.55%的居民认为目前房价“高，难以接受”，33.6%的居民认为“令人满意”。按照此结果，即便房价还具备增长空间，但其投资价值已大不如从前。

(投资者报)