拍卖场里捡个漏—我通过法拍买了一套房

转载自：https://post.smzdm.com/p/731080/?from=other

我是去年年底参与的拍卖，今年1月份交的房款，很快拿到钥匙，6月底拿到的不动产证，因为中间一直在装修没去办，要抓紧的话，基本1-2个月可以办下来，一切手续还算比较顺利。

1、从哪里得到拍卖的消息？

以前和现在有很大不同，咱就说现在从哪里找？最简单的就是TB和JD两个网站，当然还有人民法院诉讼网等，不过通过实际登录发现，无论从页面设置和浏览方便性看就是TB和JD两个网站便利。打开这两个网站，就可以看到拍卖的频道，点进去就可以浏览所有拍卖的物品了，当然房产只是其中的一小部分。

每个网站都有关于拍卖的详细规则，这里不再一一赘述，反正自己一定要好好看看。两个网站房产部分的拍卖流程都是差不多的，自己感兴趣的拍品都有介绍，有一点需要关注的就是保证金，通过观察，房产的保证金多是百分之10到百分之20之间，拍卖可不是闹着玩的，如果你参与的拍卖之后又不想要了，那么这个钱可是不退的。

我的房是在JD拍下来的，要说标的数量还是TB的多，可能是TB开展的更早一些，JD的拍品少但是不意味着没有看上的，这个得看运气。

2、拍卖信息里有哪些是最重要的？

每一条都很重要，其中重中之重有这个几个：（用JD的拍品举例）

1、价格：能看到有两个价格，起拍价没啥好解释的，评估价指的是评估公司给的一个价格，每个标的里都有评估公司的评估报告，可以下载查看，如果对这套房感兴趣，我建议还是下载看看，评估公司对于房产的评估价格还是比较符合实际情况的，那为什么有的时候感觉评估价高或者低呢？主要是看这个评估时间，半年前出的评估报告对于价格波动剧烈的时候肯定就不符合实际情况了。起拍价比较评估价大约是打个8折-9折，这个不一定，还有更低的，也有9折多一点的，好卖的房子起拍价折扣不会太大，个人感觉。

2、围观：就是多少人看了这个标的，看的人多并不等于参与的人多，我反正特豪的房子都点进去看看，过过眼瘾呗。大概率的事就是围观的人多拍出去的可能性大。

3、时间：非常重要的就是开始时间，一般是开始之后24小时结束，如果想参与，要在结束前把定金准备好转入JD或者TB。这个为啥要特别说呢，就是有的银行对于转账有限额，虽说拍卖要讲策略也别等到开拍了再转保证金进去，要网银出了问题就真的只能看别人玩了。

4、这是JD打开后的具体拍卖标的信息，我们看到的这个房子是第二次拍卖了，意思是第一次拍卖流拍了，那么法院就拿出来进行第二次拍卖，第二次拍卖比第一次拍卖的价格要有个8折左右的折扣，这也不一定，也有上下浮动一点的，我看过一套二拍比一拍打9折的，那么二拍要是也不行，就要转入变卖程序的，具体在首页有详细解释。一拍不成功也未必都进入二拍，也可能庭外和解了，所以如果觉得价格能接受就要拿下，没有最低只有更低这事不一定能赶上。那么二拍一定比一拍便宜么？完全不一定，我看到好多二拍比一拍价格还高才成交的。一拍没人要，二拍几个人抢，抢来抢去比一拍价格还高。

5、看截屏右侧有个处置法院。这个意思就是这个标的是由哪个法院来处置给你出相关文件。我拍下的房子就是由海淀法院处置的，过程还算顺利，跑了几趟腿那就已经不叫事了。但是如果这个标的是由外地的法院处置的，我曾经看上一套房是由东莞的法院处置的，那就意味着我之后的手续要打着飞的去东莞办，这个我感觉有点舟车劳顿，所以我最后放弃了。

6、有的房子可以贷款的，法院会指定办理贷款的银行就在页面上，不是你自己找的，当然要交相关的费用，贷款银行需要确保你在法院规定的缴款日期之前把贷款的部分打到法院的账户上。因为我没有贷款，所以这个环节我不太了解。

7、北京地区购房都需要资质审查，提前做好，我拍的时候还没有强制要求，是在办不动产证的时候才要的，据说现在都是提前要打印出来，现在资格核验也很简单，自己就可以做，打开建委网找到相关频道就可以了。一般第二个工作日就可以打印出来。北京已婚夫妻是可以买两套，单身一套。我曾经跟踪了一套商住的，很便宜，顺利被拍出去了，没过多久又拿出来拍了，拍卖说明上说的意思是购买者没有购房资格，拍卖无效了，不知道保证金退没退，按照网上说的可是退不了。。。别觉得自己一定有购房资格，万一哪个人用你的名字买了房你一直不知道呢？

8、多数的公告里会有个看房的日期，你必须在这个日期上门看房，也有没有看房日期的，那怎么办，我也不知道，话说我买的这个就没有进门看，好多人都说你都没看见房就买啦，也太冒险了，确实有点，有时候得冒一点不大的险。

人和钱都到位了，东西看过了，就等着开拍哪天吧。祈祷没人来跟你竞争，祈祷跟你竞争的人没你愿意加价，这里面还有点拍卖的小技巧，就不过多说了，反正老百姓拍卖，归根结底还是钱说了算。钱加上点运气剩下的就等待了。拍卖的大致过程就这样了，如果顺利拍下了，就到法院去办理手续，然后缴税，最后一步就办理不动产证了。这些都需要法院的文件，大红章的，中间得跑个5,6趟，因为有的手续要预约，直接去人家不受理嘛，领证也需要5个工作日，等呗，还能咋地。

3、拍卖的风险在哪里？

这也是我被问的最多的问题，当然有风险啦，我认为最大的风险在于没法交付。以下纯属个人观点，看看就好。你替人还了账，拿到房子天经地义吧，可别想简单了，有的借款人找了自己家里的老人住在里面，就是不搬走，年老体弱，你也不能把他们赶到大街上去吧，以前法院对拍卖标的是公民名下唯一住房的情况是不能强制执行的，可这样就侵害了买房人的利益了--钱交了，房子住不进去。据说，现在有新的政策，因为我没有跟法官确定，我就不公开说了，如果你拿不准就直接问问法官万一碰上这样的事怎么处理。这个问题就牵扯到公告了的另一个细节，就是照片，一般有照片的，都是法院拿到钥匙的，原则上是比较容易交付的；如果你看到都是外立面照片的，无室内照片的，后面的拍品表里也注明没有钥匙，就有一定的交付风险了。

另一个不能交付的风险在于房子里有租赁情况。有的一租就是二十年。咱们国家租赁最长就是二十年，再长就可以视为无效合同了。按理说是买卖不破租赁，可是这二十年的合同谁能等得起呢？况且真租假租还是回事呢，这个要咨询法院的工作人员了，总之我是没有碰这样的标的，白道黑道都没人，真交付不了，哭都来不及。

4、拍卖到底能不能捡漏？

醒醒嘿！你觉得200块钱能在地摊上买到元青花吗？要抱着这种心态，那还是别参拍了，漏是不存在的。但是确实有些钱是可以省下的，第一笔就是拍卖的房产大多比市面上二手房便宜，多少不等，（当然也有更贵的）比如有的小区、别墅几年也不出一套房，如果真的中意某个小区或者某个户型，拍卖不失一个办法，毕竟有钱买不到啊。再一个就是中介费，按照北京多数中介的收费标准也是在2个的点左右，500万左右的房子也得10万块钱呢，法院不收费，所以这笔钱是可以省下的。总之一句话，大漏真没有，小漏仔细找。

我不算是完全刚需，最多算个刚改，法拍这事可遇不可求，时间，地点，户型，价格都不确定，那种要求特别明确的，就不容易碰到。像我这种想要三室两厅两卫＋电梯，其他条件无所谓就比较好碰。最后希望大家都能买到自己满意的房子！