第52章房地产投资面面观

为什么要投资房地产？

一：最大原因是稳定性，
建议投资可租赁房产，
最稳定的收入就是租金。
只要你瞄准租金收入而不是房产价格，
愿意经受波动并且长期持有，
这笔投资就是坚实而稳健的。
二：低风险、高负债
可以获得银行长期的低息贷款，
以房产作为抵押物取得贷款，
可以获得杠杆效应，
假设可以以租养贷，
30年过去了，不考虑升值，
贷款由租户偿还，
30年后免费得到一处房产，
假设10万美元的房产，
首付10%
两年内房价上涨10%，
达到11万美元，
此时投资回报率是多少？
此时出售11万，还掉9万的贷款，
最初投资的1万变成2万美元，
投资回报率100%
三：对抗通货膨胀
如果发生通货膨胀，钱的购买力下降，
银行存款和债务变相降低，
但房屋价格和租金会随着通货膨胀上涨，
房贷相对减少，
你的房产投资可将资本负债作为对冲工具
从中受益。

如何正确认识房地产投资的好处？

一：从认识上明白
聪明的房地产投资是
认识到房地产投资是一项长期投资，
不是投机的倒卖房产或低价购买抵押房产。
倒卖房产风险远远高于长期持有。
二：投入耐心、勤勉和大量时间
做好20到30年后盈利的打算，
要么这套房产带来正向现金流，
要么用30年固定利率贷款以租养贷
即使结果再差，
30年后也得到一处还清贷款的房产

如何进行房地产投资？

一：通过实践和市场研究
识别优质交易和掌握如何达成好的交易，
研究市场，演练模拟，
根据房价估算出抵押贷款成本，
以及税费、保险、物业、水电费
和维修保养费用等开支，
明白什么是好交易
二：迅速行动
准备购买房产时和房地产中介签约
在没看房时就给卖家开一个极低的报价，
快速测试卖家反应，
给50个房产开出低于市价50%的报价，
只要有一位卖家接受即可，
有很多卖家因为各种原因不关心价格。
没看房给出报价的时候会加一个补充条款，
阐明我的报价会根据我对房产的实地考察结果而定。
三：上门验房
请我能找到的最好、最细心的验房师验房。
四：获取贷款
货比三家找到最优惠的贷款方案。
五：请好的物业托管房产
好的物业寻找租户、维修保养和收取房租全管
签订物业托管协议时确保托管费用算到租金里

作业：
一：找出熟悉的地方可供租用的房产清单，
通过计算和演练，试着算出购买此处房产，
能否确保现金流是正向的？