2023年房地产地段研究报告

房地产的投资业务中，选择一个好的地段，或者说区位，是十分重要的。在房地产行业，房价中包含地价，而房价上升的主要原因则是地价的上升。当房屋所处的地段深受消费者青睐、该地段的房屋供不应求时，房屋的价格会随之攀升，进而为投资者带来投资收益。

房地产产品是无法进行移动的，即供不应求时并不能通过快速增加供给来稳定价格并达到市场均衡，而仅仅是通过需求方的出价变动达到最终的市场价值。由此，价格的大幅度上升能够为投资者带来十分可观的利润。另一方面，除了不可移动性，房地产产品建设周期长，从投资的角度来看，其具备不可拆卸的特性，同时投资额度巨大。房屋建成或开工一段时间后，不具备撤回投资的可能。即使选择停工，仍会带来不菲的善后投资和不可弥补的沉没成本。由此投资者必须经过慎重选择投资项目，详细评估投资地段，才能更稳健地赚取更多投资收益。

评判一个投资项目的地段，可以从以下三个角度出发：经济地段、行政地段和地理区位。

一、经济地段

1. 经济发展情况

地区的经济实力、经济发展速度对于其在该城市内的地位有举足轻重的影响，是带动一个地区发展的最核心的因素。良好的经济基础，较高的经济水平，能够提高人们的积极性，吸引外地人才的流入，带动整个地区其他各个方面的生产、建设和发展。当地社会整体层面的提升，将会有更多人希望来当地买房定居，提高当地购房需求，当地房地产升值。

经济发展可从地区的全年GDP总额、GDP平均增速等指标入手。同时，若附近有大型工业区、高端写字楼等，都表明着当地经济发达。

2. 居民购买力与消费水平

与上一条相联系，在经济发达的地区工作的人，往往具有高水平的收入，考虑工作通勤因素，他们更希望在工作地点附近买房定居。这些上班族所挑选的地区具有一定的优势。因此在之后更可能有其他人员前来购房，在未来可能进一步提升购房需求，房地产进一步升值。

居民的高水平收入、地区的雄厚经济实力，通常反映在当地区域的物价水平和消费水平上。投资者可从CPI指数、物价水平等政府公开数据中获取所需数据进行分析。

3. 产业发展情况

产业的发展情况能够潜在影响人口的分布和未来发展可能。

不同区域中三种产业的发展情况和分布情况不同，部分区域以工业生产为主，而部分区域以服务业为发展重心。投资者可以据此对该地区房地产需求作出判断，同时预估未来经济发展变化。

例如，该地区是否存在经济模式的更新？该地区是否将发展重心从农业生产转变为外包服务业？不同产业的分布和发展情况将带来房地产行业不同的需求，进而影响房地产投资的选择。

以工业生产为主的地区为例，该地区会存在较高的房屋需求，但其中的工作人员往往是低教育水平的务工人员。另一方面，工业区存在对周边环境有负面影响。人们更可能选择在附近周边租房，而选择在其他发展地区购房定居，即房屋需求更可能是租赁需求而非购置需求。并且，考虑其环境影响，教育、医疗、商业等资源的未来投入可能较小。

4. 行业竞争

类似产品的行业竞争在房地产行业中更为激烈。

在房地产行业，购房者往往不会频繁的购房、租房，当市场上存在大量类似产品时，消费者会进行慎重的筛选，这将形成买方市场，房地产的价格将受到影响，投资收益下降；甚至，若最终不能抢占先机，房地产产品将面临闲置，最终投资失败。

在进行投资地段选择时，需要尽量规避同类产品竞争。可通过城市用地规划、实地调查等方法进行定点分析，分析不同地区的已有房地产建设情况，进而选择竞争较弱的地区投资。

二、行政地段

1. 城市发展战略

房地产投资业务从当下投资热点与未来投资潜力两个角度进行。

对于一个城市来说，政府在不同阶段会制定贴合实际的发展战略。贴合政府的规划，与政府指导方向一致，能够为投资带来更多有利条件。投资者应努力从战略中总结分析长远角度的城市发展方向，进而制定远期投资计划。同时，对于当下投资热点，应结合未来发展对投资计划作出适当修正。

人民代表大会的决议、政府的工作报告等都是人民了解政府工作的途径。在人代会结束的代表采访中，可以更通俗的了解到目前所作出的决议。从中总结发展方向和发展目标，制定相应投资计划。

2. 政府单位设置

政府作为居民生活的重要参与者，选择投资地段时应当注重某一些政府单位的设置区域。除去考虑在政府单位工作的公务员通勤需求，应注重考虑以下单位，如市民服务中心、XX市政务服务中心，居民通常会有办理户籍、身份证换补领、房产过户等常见需求；如政府大楼，在政府周围更可能会投入资源，例如广场，地铁口，交通主干道等。

3. 政府政策

政府颁布的政策会指引城市的各方面发展。对于房地产投资，应当关注政府给予的优惠政策。例如，外地市民租赁该地区的房屋或者购买房屋，可以获得当地落户资格；是否具有税收优惠政策，来当地进行地产投资的企业贷款可以获得政府补贴。另一方面，关注城市土地规划要求，政府可能会对不同地段的土地用途进行限制或更改，根据投资需求进行地段选择，同时关注用途更改的地段，可能伴随着当地发展的新契机。

对于城市的政策规划中，高新技术开发区是尤其应关注的重点。在科技驱动、创新驱动的当下，高新技术开发区的建立将带来强劲的城市发展点，未来将有众多人才迁入并定居，对于房地产投资是重大利好消息。

三、地理区位

1. 交通情况

优良的交通情况往往能够带来房价的大幅提升，例如，地铁站、公交站、高铁站、高速入口、高架路入口等。同时，投资者应结合城市的未来交通建设规划。这包括穿山隧道、海底隧道、跨海大桥等超大型工程；国家铁路干线的新规划；邻近城市一体化的高速路建设等。另外需要注意到，新的交通规划也会产生负面影响，例如新的高架路会影响其周边小区的高层风景。

另一方面，应对不同的因素加以不同的权重分析。地铁的优越性逐渐体现，公交站对人们的吸引力正逐渐下降，对于通勤方面，投资者应当更加关注投资房产是否有地铁设施。而对于新干线的规划，应注意其是否连通了投资地区与核心地区的联系，消费者往往希望有更快的方式前往市中心等地区。

2. 公共配套设施

当地丰富的公共配套设施可以较好地满足居民日常生活需要，进而更加吸引其他人来当地投资或定居。其中包括，提供金融服务的银行、ATM机；提供医疗服务的药店与大型医院；提供社会治安的公安局；提供商业服务的便民超市和大型购物广场；提供能源服务的供电、供水、供天然气；提供高新通信技术服务的5G基站；提供教育服务的幼儿园、小学、中学；还有公共广场、体育设施，公共卫生间等。

对于以上众多基础因素，投资者应结合其对当地情况的分析，预估该项目将租赁给哪些目标群体。例如，若目标人群是来当地扎根发展的年轻人群体，当地是否有丰富的教育资源，能否满足年轻人未来长久发展的需求；若目标人群是老年人养老，则公园、更便捷的交通、医疗资源则是重点关注要素。

3. 居民文化水平

结合当地教育服务情况，投资者应综合分析当地居民的文化水平，进而评估市民的综合素质。高素质人群聚集的小区不仅能形成和睦的邻里关系，健康向上的生活氛围，降低社会成本，这也吸引着更多居民的搬入，新需求创造了更多投资机会。

例如，在学校周围的小区，往往有更多的教师、学生购房，小区学习氛围较为浓厚；另一方面，部分小区同时建有别墅区与平层楼，若地段靠近商业中心，在小区中更可能存在企业家等购房。

4. 自然风景

随着生活水平的不断提高，人们更希望选择在良好自然环境的地区购房安居。临江、临河、沿海，靠近风景名胜区，绿化程度高，具有良好观光视野等区域具有更大的投资价值。同时，地形因素也影响着城市发展方向。例如，有众多山地的方向并不会是城市未来发展重心，应当在长期投资规划中进行剔除。

另一方面，也应结合多种理论进行多角度评估。地势较高处的房屋也会适应部分居民的喜好；城市靠近山川的方向虽并不适宜集中发展，但其中的平原地区却适宜大学等科研机构在其中建立校区、实验室和研究所，充分利用其自然资源。

总结

在房地产投资过程中，需要考虑的方面众多。投资者需要根据实际情况从中辨别不同因素的重要性，并对不同的因素获取信息并进行评分，形成自己对于该地产项目的理解。

Cover Photo by Enguerrand Blanchy on Unsplash