作者：中国软件网 麒麟

校对：中国软件网 海策

在衣食住行四大市场中，数字化待开发空间最大的市场是哪个？

当然是房地产。在任何一个国家或地区，地产投资都几乎最大规模的头部标的。在继Fintech后，Proptech（地产科技，美国亦称之Real Estate Technology）也跟着火热了起来，2019年，Proptech领域在融资总额和交易数量两方面都创了新高，最高的单笔成交额达到了60亿美元。

据仲量联行报告显示，2020年全球可投资的商业房地产总价值将达到65万亿美元，是美国股市当前市值的两倍，这吸引了一大批地产科技掘金者。其中就包括了软银，软银愿景基金专门成了地产科技投资部，从2016年至今，累计投资超过了150亿美元。软银的大手笔涵盖了很多知名的创新企业，44亿美元投资了共享办公公司WeWork、8.67亿美元投资技术驱动的建筑公司Katerra，1.2亿美元投资了房屋保险公司Lemonade。

据统计，在2017年总有有347家Proptech公司获得了126亿美元融资，行业的总市值达到了2500亿美元。

这给初创类企业提供一个大舞台。仲量联行预测，到 2020 年，亚太地区房地产科技初创企业每年的融资额将达到 45 亿美元。Protech也成了继Fintech之后又一个重塑传统行业的风口，其中的两者交汇之处地产金融科技更是成了大热门。

有数据表示，2019年，美国Proptech企业已达到5000多家。

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Proptech发展历程

一般被采用比较多的说法是，Proptech的发展分为了三个阶段。（该说法为牛津大学教授An-drewBaum在《PropTech3.0:房地产未来》一书中提出）。

第一阶段 Protech1.0 数据与辅助工具时代

这一阶段世界发生了变化，许多商业形态转为面向网络，催生了很多新兴的房地产行业公司。存活至今的多为数据与辅助工具类的公司。在上世纪的80年代，主流思想还不能够接受先进技术生产工具取代人工的想法，往往许多行业协会会为了工人利益站出来对Protech横加阻挠，这也给房地产行业日后添上了封闭、滞后的印象。

值得一提的是，1987年成立的CostarGroup，这家在美国、加拿大、英国、法国、西班牙开展数据资讯业务的公司，自1998年上市以来，股价涨超了近100倍。

第二阶段 交易服务、智慧建筑、共享经济

2000年前后，大量的在线房屋查询、租赁、交易的房地产信息中介平台成长起来，引发了第一轮Proptech浪潮。国内的搜房网、焦点房产网，国外的Trulia、RightMove都是这一时期诞生的，Zillow成立的则相对晚一些，直到2006年才成立。

第二阶段，也涌现了大量的建筑科技公司，人们开始尝试用IOT来让整个建筑生命周期得以可持续的发展以及提供更丰富的个性化体验。

再者是共享经济，其中具有代表性的就是国外的WeWork和Airbnb，国内的优客工场、途家民宿。如今已慢慢从共享办公、共享民宿扩散至商业、仓储、停车场等等不同的空间。

最后是工程科技，其中最具有代表性的，就是数字孪生对于建筑的应用，也即BIM。2002年由Autodesk公司推出BIM这款数字设计软件，覆盖了建筑从设计到完结的全生命周期工作流程。

据欧洲第一家房地产科技投资加速器PiLabs方面的数据表示，在2013-2016向PiLabs申请融资的企业，房地产金融科技占比51%、共享经济占比19.6%、智慧建筑占比19.3%、工程科技占比8.6%。

国内在第二阶段的代表企业，是贝壳，这一脱胎于链家的房企，将用网络沟通的方式彻底改变房产经纪和经纪人的命运，把依赖重度服务的复杂交易，彻底地进行了数字化重构，并实现了平台化。

在贝壳招股书中，如今早已不再是靠着上万经纪人走街串巷促进业绩的传统房屋中介，而是由楼盘字典、线上化平台、ACN协作、VR等产品技术驱动的一家中国本土的Proptech企业。

第三阶段 区块链、人工智能、机器人

第三阶段与之前的显著不同是，整个社会已经接受了科技进步推动社会发展的论调。在这一阶段里，人们开始主动拥抱技术变革，区块链，人工智能、大数据、机器人成了这一时期的主角。

许多传统房企也开始在地产科技领域试水，国内比较知名的房企碧桂园，就曾多次出手投资地产科技公司，包括建筑机器人、在房产经纪等。包括蚂蚁金服、京东数科在内互联网公司，鸿观科技、升哲科技为代表的初创公司，都企图引起一场产业变革。房地产行业下一个变革的关键点将在数字化与智能化方向上展开已成了共识。

就以上理论，9月6日阿里推出的天猫好房，就属于2.0向3.0过渡的产品。天猫好房构建了一套由云计算、人工智能、区块链新技术提供底层支撑的“不动产交易协作机制”，以应对开发商侧的直客触达、营销成本高、监控交易流程和被单一垄断渠道绑架等问题；渠道经纪商侧的房源信息把控、缺乏有效客源、恶意竞争、交易流程繁复、交易成本高企等问题。在新房、二手房、特价房和拍卖房四大交易场景之下，承载房源入库、验真包装、营销推广、交易过户、三方服务等多项交易服务功能；通过包括节点管理、联盟协作、数据管理、业务透视四大管理模块在内的联盟管理。

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地产+科技意味着什么？

我们纵观三个Proptech的重要发展阶段，不难发现企业数智化转型带来的变革也正在以同样的轨迹影响着地产行业，其发展轨迹和技术发展成并行关系。甚至在许多方面，Proptech在当下的时间节点很容易让人想起在20世纪90年代中期的互联网。

从上世纪90年代的工具逻辑，到2.0时代，以网络信息加速传播改造行业经营方式，再到如今的3.0阶段。Protech将会从估价、拿地、设计、建设、金融、租售流通、租赁、装修、运营、维护、智能家居、物管、环境管理、拆除到回收的全产业上下游的方方面面发起一场彻底的颠覆。

据中国软件网了解，目前在雄安新区，蚂蚁金服与中国银行雄安分行就在探索房屋租赁在区块链上的合作，致力于解决房地产繁琐的交易流程和租赁欺诈等现象。不仅是区块链，人工智能、大数据、物联网、机器人都已经在悄然开始改变这一产业。5G的到来，传统硬件得到了极大的提升，使得这些先进技术的落地效率大大加强，这也意味着房地产行业将被这场轰轰烈烈的技术革命彻底的改变。

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Proptech在中国

在中国除了前文提到的碧桂园和贝壳，也存在着大量的Proptech企业。

中国的Protech公司思路走在了三个方向上：提供房地产企业效率、改变建造和使用建筑的方式、追求更高效率和信息透明的交易方式。

科技持续落地，正在改变房地产行业中从业人员和消费者的认知和行为模式。

在这波Proptech浪潮中，房地产行业的生产、管理、交付效率得到了提升；创造了全新的产品和服务；C端的信息不对称问题得到了一定程度上的解决，终端用户对体验变得更为丰富和个性化，从业人员和消费者的认知和行为都在发生悄然改变。

以爱笔、脸脸科技等为代表的技术驱动型公司，正在为传统的房地产行业注入新鲜血液。传统房地产行业计算与数据分析，严重依赖人工进行，而如今Proptech3.0时代，Proptech企业可以在商业地产场景中，通过IOT、CV技术准确地识别用户，以数据挖掘和AI算法既为管理者提供营销、管理、信息层面上的支持服务，也为执行层提供导购机器人、知识图谱、码垛机器人等先进工具提高生产效率。

整个房地产行业都在步入数智化的浪潮，据毕马威中国发布的第三份年度《全球地产科技调查》报告调查显示，95%的房地产公司已设置部门或专人负责数字化转型及创新事宜。

尽管文字语言之间，这种变革总是显得举重若轻，但变革一定会引起新的冲突与挑战，这让记者想起GGV资本管理合伙人符绩勋在GGV投资笔记中写道：“我记得当时的荣庆物流的财务还是手工账，它想通过新的技术和数据化管理去转型。然而对于这些传统的创业者来说并不容易，他们当年通过用棉被车送菜，花了20年，一分一毫地努力才做出了今天的体量。对于一个传统企业来说，如何利用科技，新技术和人才，提升管理效率，需要很大的改革决心，且短期不一定出效果。”

时代洪流，无人能抗拒，然其中滋味如人饮水，冷暖自知。

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